El acceso a la vivienda, los desahucios y el precio de los alquileres son algunas de las cuestiones que aborda el nuevo decreto de vivienda que entra en vigor este jueves, 8 de octubre, tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
La norma incorpora medidas que afectan tanto a inquilinos como a propietarios y personas que buscan comprar su primera vivienda. Entre ellas destacan nuevas protecciones frente a los desahucios, límites para determinados alquileres, deducciones en el IRPF y una línea de financiación sin intereses de hasta 50.000 euros para adquirir una vivienda.
Sin embargo, hay una cuestión importante: el decreto ya está en vigor, pero todavía debe ser convalidado por la Diputación Permanente del Congreso, tras la disolución de las Cortes por las elecciones generales del 29 de noviembre.
Además, no todas sus disposiciones comienzan a aplicarse al mismo tiempo.
Más protección frente a los desahucios
Una de las principales novedades afecta a las familias en situación de vulnerabilidad económica que no pueden pagar el alquiler.
El decreto establece un mecanismo extraordinario para evitar que estas personas pierdan su vivienda sin disponer de una alternativa habitacional.
Cuando un inquilino vulnerable se enfrente a un procedimiento de desahucio por impago, la administración competente tendrá un plazo máximo de dos meses desde la notificación judicial para ofrecerle otra vivienda.
Si no proporciona una alternativa en ese tiempo, deberá pagar al propietario, o depositar en el juzgado, las cantidades pendientes de alquiler, las rentas acumuladas y los costes judiciales. De esta forma, la deuda quedará saldada y el contrato continuará vigente.
Si la administración tampoco realiza ese pago, pasará a asumir la condición de deudora frente al propietario, mientras el inquilino podrá permanecer en la vivienda hasta la finalización del contrato, siempre que continúe su situación de vulnerabilidad.
La norma también contempla diferentes suspensiones de desahucios:
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Hasta el 31 de diciembre de 2030, cuando los demandantes sean fondos o entidades dedicadas a adquirir masivamente créditos impagados o inmuebles por debajo de su valor de mercado y las personas afectadas sean vulnerables.
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Hasta tres años, para el resto de demandantes, con revisiones anuales y compensaciones económicas por las rentas no percibidas y los suministros.
En las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual, además, la parte que solicita la ejecución deberá acreditar documentalmente si tiene la condición de gran tenedor.
Cambios en los alquileres temporales y por habitaciones
El decreto también busca evitar que se utilicen los contratos temporales para eludir las garantías del alquiler de vivienda habitual.
Así, los alquileres temporales sin una causa justificada o la sucesión de más de dos contratos consecutivos pasarán a considerarse contratos de vivienda habitual.
En el caso de los alquileres por habitaciones, la suma de lo que paguen todos los ocupantes no podrá superar el precio correspondiente al alquiler de la vivienda completa.
También se introducen nuevas obligaciones de transparencia en los anuncios de alquiler, que deberán informar del índice de precios y de la renta de los últimos cinco años.
La norma prohíbe, además, trasladar al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria.
Por otra parte, las plataformas de alquiler turístico que incumplan sus obligaciones de cesión de datos podrán enfrentarse a sanciones de hasta un millón de euros o del 2 % de su volumen de negocio.
Una nueva deducción en la renta para los inquilinos
Otra de las medidas de interés para los ciudadanos afecta a la declaración del IRPF.
El decreto crea una deducción del 10 % de las cantidades pagadas por el alquiler para contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros anuales.
La base máxima sobre la que se podrá aplicar esta deducción será de 11.630 euros.
Para los propietarios que alquilan viviendas también se contemplan incentivos fiscales. En zonas declaradas tensionadas, quienes reduzcan el precio del alquiler más de un 5 % podrán acceder a reducciones de hasta el 100 % en el IRPF. En el alquiler social, las reducciones podrán alcanzar el 70 %.
Estas medidas fiscales tendrán efectos desde el 1 de enero de 2026.
Además, hasta el 31 de diciembre de 2027, quedarán exentas del IRPF determinadas ganancias patrimoniales obtenidas por la venta a entidades públicas de viviendas que lleven más de dos años desocupadas, con un límite de 800.000 euros.
Hasta 50.000 euros sin intereses para comprar la primera vivienda
Para quienes están pensando en comprar una casa, el decreto activa la línea ‘Tu Casa’, dotada con 10.000 millones de euros.
Este instrumento permitirá financiar sin intereses hasta el 20 % del precio de adquisición de una primera vivienda, con un máximo de 50.000 euros.
La medida se plantea como una vía para facilitar la compra a personas que tienen dificultades para reunir el ahorro inicial necesario.
El texto facilitado no concreta los requisitos individuales de acceso ni el procedimiento para solicitar esta financiación, por lo que su activación no significa que cualquier comprador pueda disponer automáticamente de la ayuda.
El decreto también incorpora 400 millones de euros para el Fondo de Vivienda de Impacto Social, una línea de avales del ICO de 280 millones para construcción industrializada y otra de 2.000 millones destinada al alquiler asequible.
Más impuestos para determinados pisos turísticos y viviendas vacías
Algunas medidas tributarias comenzarán a aplicarse más adelante.
A partir del 1 de diciembre de 2026, el decreto prevé un IVA del 10 % para los alquileres turísticos de menos de 30 noches cuando no constituyan la vivienda habitual del arrendador.
En esa misma fecha se aplicará el IVA del 10 % a las obras de reparación de viviendas alquiladas y el tipo superreducido del 4 % a la entrega de viviendas protegidas de calificación permanente.
También entrarán en vigor los nuevos coeficientes máximos de la plusvalía municipal.
Por su parte, desde el 1 de enero de 2027 podrán aplicarse recargos del IBI de hasta el 150 % a determinados pisos turísticos y viviendas desocupadas, según lo previsto en la norma.
Hasta finales de 2030 también se prohíbe que grandes tenedores constituidos como personas jurídicas y empresas compradoras de deuda adquieran viviendas por debajo del 70 % de su valor oficial de tasación.
¿Qué ocurre con la prórroga de los contratos de alquiler?
Esta es una de las cuestiones que más dudas puede generar.
El Gobierno ha aprobado un segundo decreto de vivienda, publicado también en el BOE, pero cuya entrada en vigor está prevista para el 15 de noviembre y cuya convalidación se considera menos probable.
Este segundo texto propone cambios importantes en la duración de los contratos de alquiler.
Una vez agotado el plazo mínimo legal de cinco años, o siete cuando el propietario sea una persona jurídica, las prórrogas obligatorias pasarían a establecerse por periodos sucesivos de cinco o siete años.
También ampliaría de cuatro a seis meses el preaviso que debe dar el propietario para comunicar que no desea renovar el contrato. Para el inquilino se mantendría en dos meses.
Otra de sus novedades sería una indemnización para el inquilino cuando el propietario decida no renovar el alquiler, equivalente a la mayor de estas dos cantidades: doce mensualidades calculadas según el sistema estatal de referencia de precios o una mensualidad por cada año de residencia en la vivienda.
La indemnización tendría excepciones, como la necesidad justificada de recuperar el inmueble para uso del propietario o determinados familiares.
Estas medidas no deben confundirse con las que han entrado en vigor el 8 de octubre. Su aplicación dependerá de que el segundo decreto supere el trámite de convalidación parlamentaria.
En definitiva, el nuevo marco de vivienda introduce cambios relevantes para familias vulnerables, inquilinos, propietarios y futuros compradores, pero conviene distinguir entre las medidas que ya están vigentes, las que tienen una fecha posterior de aplicación y las que todavía dependen de una votación en el Congreso.
