Los dos nuevos decretos de vivienda publicados este miércoles en el Boletín Oficial del Estado introducen cambios que afectan directamente a inquilinos, propietarios y personas que quieren comprar su primera vivienda. Sin embargo, no todas las medidas entrarán en vigor al mismo tiempo: el decreto principal comenzará a aplicarse este jueves, mientras que el segundo, relativo a las prórrogas de los alquileres, está condicionado a su convalidación por la Diputación Permanente del Congreso.
Una de las principales novedades afecta a las familias vulnerables que afronten un desahucio por no poder pagar el alquiler. La administración competente dispondrá de un máximo de dos meses desde la notificación judicial para proporcionar una alternativa habitacional.
Si transcurre ese plazo sin ofrecer una vivienda, la administración deberá pagar al propietario o depositar judicialmente la deuda acumulada, las rentas generadas y los costes del procedimiento. Ese pago frenará el desahucio y permitirá mantener el contrato. Si tampoco se abona la deuda, será la propia administración la que pase a responder frente al propietario, mientras el inquilino podrá permanecer en la vivienda hasta que termine su contrato si continúa en situación de vulnerabilidad.
También se suspenden hasta el 31 de diciembre de 2030 determinados lanzamientos de personas vulnerables cuando la parte demandante sea un fondo o una entidad dedicada a la compra masiva de créditos impagados o inmuebles por debajo de su valor de mercado. Para otros demandantes se contempla una suspensión de hasta tres años, con revisiones anuales y compensaciones económicas.
Cambios en los alquileres temporales y por habitaciones
El decreto introduce igualmente novedades para quienes viven de alquiler. Los contratos temporales deberán tener una causa que justifique esa temporalidad. La ausencia de una causa o la sucesión de más de dos contratos consecutivos hará que pasen a considerarse contratos de vivienda habitual.
En los alquileres por habitaciones, la suma de todas las rentas cobradas no podrá superar el precio que tendría el alquiler de la vivienda completa.
Los anuncios de alquiler deberán ofrecer más información, incluyendo el índice de precios y la renta de los últimos cinco años. Además, los gastos de gestión inmobiliaria no podrán repercutirse al inquilino.
Una nueva deducción del alquiler en el IRPF
Entre las medidas fiscales se crea para los inquilinos con bases imponibles inferiores a 33.007,2 euros anuales una deducción en el IRPF del 10 % de las cantidades pagadas por el alquiler, con una base máxima de 11.630 euros.
Para los propietarios se contemplan reducciones que pueden alcanzar el 100 % cuando reduzcan el alquiler más de un 5 % en zonas tensionadas, mientras que en determinados alquileres sociales podrán llegar al 70 %. Estas medidas tendrán efectos desde el 1 de enero de 2026.
También se prevén cambios posteriores. Desde el 1 de diciembre de 2026 se aplicará, entre otras medidas, un IVA del 10 % a determinados alquileres turísticos de menos de 30 noches y un IVA superreducido del 4 % a la entrega de viviendas protegidas de calificación permanente. Los nuevos recargos del IBI de hasta el 150 % para pisos turísticos y viviendas desocupadas tendrán efectos desde el 1 de enero de 2027.
Hasta 50.000 euros para comprar la primera vivienda
Para quienes buscan acceder a su primera vivienda, se activa la línea ‘Tu Casa’, dotada con 10.000 millones de euros. Permitirá financiar sin intereses hasta el 20 % de la compra, con un máximo de 50.000 euros.
El paquete incorpora además un Fondo de Vivienda de Impacto Social de 400 millones, una línea de avales ICO de 280 millones para construcción industrializada y otra de 2.000 millones destinada al alquiler asequible.
Las nuevas prórrogas del alquiler todavía no están aseguradas
Distinta es la situación del segundo decreto, cuya entrada en vigor está fijada para el 15 de noviembre, pero que necesita previamente superar la convalidación de la Diputación Permanente.
Este texto establece que, una vez agotada la duración mínima del alquiler —cinco años cuando el propietario sea una persona física y siete si es una persona jurídica—, las prórrogas tácitas obligatorias pasarían a ser por nuevos periodos sucesivos de cinco o siete años.
También aumentaría de cuatro a seis meses el preaviso del propietario para comunicar que no quiere renovar el contrato, mientras que para el inquilino se mantendría en dos meses.
Además, cuando el propietario decida no prorrogar el alquiler, tendría que indemnizar al inquilino con carácter general. La compensación sería la cantidad mayor entre 12 mensualidades, calculadas según el sistema estatal de referencia de precios, o una mensualidad por cada año que el arrendatario haya vivido en el inmueble.
La indemnización tendría excepciones, entre ellas que el propietario necesite la vivienda para residir en ella o para determinados familiares, que el inquilino haya dejado de habitarla durante más de seis meses sin causa justificada o que rechace una oferta de renovación ajustada a la legalidad.
Estas últimas medidas, por tanto, no deben darse todavía por definitivas: su aplicación a partir del 15 de noviembre dependerá de que el segundo decreto obtenga el respaldo necesario en la Diputación Permanente del Congreso.
