Ahora que ha transcurrido algo más de un año desde el derrumbe de las viviendas de la calle Lope Vega, cuando han pasado sólo días desde el derrumbe de otra vivienda aledaña y cuando acaba de publicarse que se está realizando un análisis de los terrenos afectados por parte de especialistas en la materia, mi curiosidad de perpetuo aprendiz de jurista ha hecho de las suyas.

No es que la problemática jurídica del derrumbe de edificaciones por circunstancias relativas al subsuelo sea algo que se dé frecuentemente –gracias a Dios-, pero sí es verdad que en el caso concreto de Tomelloso toman un cariz que, ciertamente, hacen que a uno le surjan varias dudas, y, entre ellas, una muy importante: ¿quién ha de responder por los derrumbes? La respuesta, ya lo adelanto, no es sencilla.

Probablemente la cuestión se torna compleja, como en tantos otros debates jurídicos, por la excesiva proliferación de normas jurídicas, que hace que, desgraciadamente, muchas veces nos encontremos con una Ley que sugiere una cosa y otra que dice lo contrario.

Porque, efectivamente, en el caso que ahora nos ocupa a priori podríamos pensar que estamos ante el supuesto contemplado en el artículo 350 del Código Civil; esto es, “el propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella”. Por tanto, podría suponerse que los dueños de las viviendas hundidas, al ser también los propietarios del subsuelo de las mismas, habrían de ser quienes cuidaran del mantenimiento del mismo, y, por ende, ante la falta de los cuidados debidos, serían los responsables de los derrumbes.

Pero ya he dicho antes que la cuestión no podía ser fácil. Y no lo es porque el suelo responde a una competencia autonómica (sí, cada comunidad autónoma tiene su propia Ley). Castilla-La Mancha, concretamente, lo regula en Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística. Y, más concretamente, y en lo que aquí interesa, la titularidad del subsuelo aparece reflejada en el apartado primero de la disposición preliminar, afirmando que “cuando la ordenación territorial y urbanística no atribuya aprovechamiento urbanístico al subsuelo, éste se presume público”.

Restará ahora acudir a la normativa de ordenación urbana de Tomelloso para ver si existe aprovechamiento urbano del suelo. Pues bien, en la extensa reglamentación al respecto (un PGOU de 1984 y sucesivas modificaciones) no es que se regule el subsuelo, es que esa palabra ni siquiera aparece en los cientos de páginas que configuran la ordenación urbana tomellosera.

Así que, teniendo en cuenta lo dicho, podemos concluir que en nuestro pueblo existe una presunción de que el subsuelo es público -en este punto conviene hacer una pausa para explicar que la presunción será “iuris tantum”, es decir, que admite prueba en contrario, de manera que quien tiene un garaje en el sótano de su casa, evidentemente, no tiene de qué preocuparse, puesto que el mismo estará convenientemente registrado, o, al menos, tendrá abundante prueba respecto de su propiedad-.

Dicho lo anterior, y teniendo en cuenta que el subsuelo de las viviendas afectadas está compuesto por “galerías subterráneas” excavadas tiempo ha para la extracción de áridos –se insiste: no son “cuevas” de origen vitivinícola, sino verdaderos vaciados extractivos-, en los que nada tienen que ver los propietarios, resulta claro que la presunción de titularidad pública obra aquí de manera clara. En suma, a menos que se demuestre lo contrario, el subsuelo ruinoso es público.

Sabores del Quijote

Es cierto que lo anterior nos lleva a otra pregunta: si el subsuelo es público, ¿de quién es? ¿Acaso municipal? Pues sí, ha de entenderse que en este caso el subsuelo sería de titularidad municipal, por ser de aplicación el art. 16.2 de Real Decreto 1372/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales, que establece la afectación municipal de aquellos bienes de la Administración que sean calificados como suelo urbano o urbanizable.

Vale, hemos concluido que presumiblemente el Ayuntamiento de Tomelloso es el dueño del subsuelo de las viviendas afectadas, pero ¿ha de responder por los daños causados? Pues en mi humilde opinión sí, y ello a tenor de lo preceptuado en el artículo 15 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (la normativa estatal del suelo), que regula los deberes y cargas del derecho de propiedad del suelo, y que a este respecto establece la obligación de conservar “en las condiciones legales de seguridad, salubridad”.

Por tanto, a mi parecer, y siempre con las cautelas de quien no es más que un eterno estudiante del Derecho, la responsabilidad por los hundimientos producidos y que pudieran producirse son y serían del consistorio tomellosero.

Por último, es cierto que por parte de nuestra administración local podría alegarse causa de fuerza mayor, es decir, que no pudo prever el siniestro ni, por tanto, obrar en consecuencia. Y, si bien es cierto que en el primer derrumbe tal intento de exoneración de culpa puede entrar dentro de lo razonable, no lo es menos que producido éste y analizadas sus causas, así como la enorme extensión de terreno afectada (prácticamente una “manzana”), no es de recibo que, transcurrido más de año desde aquel hundimiento, desde el ayuntamiento no se haya hecho actuación alguna tendente a solucionar el peligro existente y constatado.

Benjamín de Sebastián Mora
Abogado




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