Artículo remitido por José Ángel López Navarro
Fe de erratas: En el título anterior escribíamos 1887, queríamos decir 1881. Les rogamos nos disculpen.
Continuamos esta segunda parte, centrándonos en asuntos relacionados exclusivamente con la vivienda y las cifras inmobiliarias. Para posteriormente, terminar con una síntesis de riesgos y peligros que se ciernen sobre nuestra ciudad al no contar con un modelo urbano definido y un modelo productivo estancando. Se incluyen también algunas medidas y consejos, que pudieran evitar alguna de las situaciones planteadas en el peor de los escenarios futuros.
Pasamos pues primero, a las cuestiones más puramente inmobiliarias: Debemos señalar que mientras que en el período 2000-2011 la población de Tomelloso creció entre un 25-50%, la vivienda en nuestra localidad se disparó un 100%, esto es, se duplico.
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Gráfico 1. Evolución comparada del incremento interanual de vivienda y transacciones. |
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Fuente: Catastro (Servicio de Estadística de Castilla-La Mancha). Elaboración propia. 2013.  |
En 2001 existía un promedio de una vivienda por cada tres/cuatro habitantes, mientras que en 2011 ya había una vivienda por cada dos habitantes, una reducción considerable. En 2001, proveníamos de una época de crecimiento donde se recuperó la envergadura poblacional del municipio de los años ’50 (antes del Éxodo Rural a las ciudades). Habiendo a comienzos de los 2000 en Tomelloso más de 9.000 viviendas, de las que unas 1.500 estaban vacías (según Censo).
En la década 2001-2011, el incremento absoluto en el número de viviendas fue de casi 7.000 nuevas residencias, mientras que la media en el pasado fue de un crecimiento de 1.000 viviendas cada diez años. En el mismo período, la población aumentó en unos 8.000 habitantes (siguiendo el Censo y los Padrones). Podemos pues hablar sin duda de un crecimiento explosivo de la vivienda. Con las estadísticas disponibles (ver gráfico 1), podemos concretar que en el período 2006-2011 hubo un incremento de 3.669 nuevas viviendas (en tan solo 5 años, superando el crecimiento medio anterior de la Serie Histórica) mientras que las transacciones de vivienda nueva en el mismo período ascendieron a 2.987 viviendas, la diferencia arroja un exceso de 682 viviendas sin vender sobre las nuevas viviendas construidas en el período indicado.
Por desgracia la fuente empleada cuenta con diferencias en la profundidad temporal y no nos indica las transacciones del período 2001-2006, aunque sabemos que el incremento bruto de vivienda alcanzo las más de 3.000 nuevas residencias. Podemos afirmar también que las ventas fueron más modestas del 2001 al 2004 y más explosivas del 2004-2007, cayendo en picado a partir de ese año. En este proceso ha existido más correlación entre el incremento de nueva vivienda y las ventas en el primer quinquenio de la década de los 2000, que en el segundo. El Censo de 2011 publicado a finales del año pasado, indica que en Tomelloso hay más de 3.500 viviendas en stock en este momento, a este Censo habría que hacerle la gran crítica de no tener en cuenta como vivienda vacía aquella que pese a tener propietario no tiene inquilino o está desprovista de uso residencial; las viviendas vacías de la localidad en este momento, sumando tanto aquellas vendidas como las que no, superaría con facilidad las 5.000 (pero estos datos son meramente especulativos y están basados en fuentes no oficiales).
Todo esto, nos lleva a formular dos críticas principales: La primera, es el amplio coste patrimonial que ha conllevado el proceso reciente de edificación, perdiéndose en gran medida la singularidad de sus instalaciones agroindustriales (Bodegas, Destilerías y Alcoholeras sobre todo) y el aspecto típicamente manchego de la ciudad. La segunda, es que el proceso de crecimiento explosivo de la última década, ha desvirtuado la relación que debería existir entre crecimiento demográfico e incremento de suelo y vivienda, esto explica las fuertes cantidades de suelo vacante y vivienda vacía en un núcleo que no alcanza los 40.000 habitantes. Además, este proceso a tendiendo a densificar el tráfico en la ciudad (sobre todo en el centro) y colapsar las redes de abastecimiento y saneamiento. Esto nos lleva a plantearnos una serie de cuestiones.
¿Era sostenible este modelo de crecimiento?, ¿Es razonable que se plantee un POM en Tomelloso que no proponga salidas para la vivienda que no se vende y el stock de suelo? ¿Cómo podemos solucionar los problemas de colapso actuales?.
Como recomendaciones al planeamiento futuro planteamos:
- Es necesario actualizar urgentemente el PGOU. Sin planeamiento, o con uno desactualizado, nos encontraremos con un sistema desorganizado, sin jerarquía, ni orientación o base económica que respalde a la población y la ciudad. Hablamos de un modelo urbano sin dirección concreta, que está fracasando y consigo llevará repercusiones demográficas y de todo tipo. Actualmente la ciudad no cuenta con un modelo económico concreto ni sigue ningún plan programático, el crecimiento pasado se apoyó en las rentas y la volatilidad de la construcción sin invertir ni buscar una especialización económica que supusiera sustento y estabilidad urbana posteriormente. En la coyuntura actual se vive la precipitada caída de una ciudad ultra-especializada en la construcción, sin ninguna salida aparente que sea capaz de movilizar el emprendedurismo local y generar empleo estable y de calidad, todo debido a la nula planificación anterior. Es importante un nuevo Plan Urbano para la localidad que se marque como objetivos los que seguidamente citaremos:
- La necesidad de crear estrategias para dar salida, sobre todo, al suelo industrial e incentivar la consolidación de los espacios sin edificar y de los solares del centro, antes de urbanizar el suelo de reserva o proponer nuevo suelo. Debería estudiarse con más detalle el stock de vivienda local y buscar salidas creativas a las viviendas vacías.
- Es importante la elaboración de políticas municipales adecuadas para garantizar la calidad de vida y crear una ciudad donde se asegure el bienestar social. Tomando en consideración las cifras de stock local de suelo y vivienda, en colación con las cifras de parados (numerosos de ellos de larga duración), y la alta procedencia foránea de los habitantes del municipio (más del 40% nacidos fuera de Tomelloso en 2009), nos hacen augurar un futuro negativo para el urbanismo municipal. Si se acentúa el abandono local de sus habitantes (sobre todo los emigrantes que retornen), podría aumentarse el número de viviendas vacías y suelo vacante. Esto repercutiría en unas malas proyecciones demográficas y económicas para las próximas décadas en el municipio, similares a la situación padecida en los años ’60 y ’70, pero con el agravante del envejecimiento progresivo, generando así un importante decrecimiento que de hecho ya se vislumbra en el Padrón.
- En Tomelloso, debería apostarse como sustento económico de cara a años venideros por la denostada agroindustria. Dos son los motivos que soportan esta aseveración, el primero de ellos es el productivo medio natural con el que cuenta la localidad, donde además de vid, se producen cereales y hortalizas, que generalmente se comercializan pero que no se transforman o envasan en el municipio. El segundo pilar, es la estructura de su tejido productivo agropecuario, apoyado en Cooperativas fundamentalmente, que aseguran el reparto equidistributivo de las rentas generadas, crean tejido social y permiten un desarrollo local endógeno que no se puede deslocalizar y que tiene como base la materia prima local y el capital social tomellosero. Debería pues potenciarse esta actividad y crear marca local, estableciendo como base la transformación de las materias primas con las que se cuenta, y generar industrias y servicios auxiliares especializados, que hagan de la localidad un ente más competitivo.
- Visto el efecto de colapso (tráfico y abastecimiento) que se ha generado en las principales avenidas y el centro, por las viviendas colectivas o por los residenciales unifamiliares privados, planteamos que se propongan espacios con mejores infraestructuras y mayor capacidad de acogida para este tipo de edificios en la periferia, apostando así, por un modelo de elevaciones en polígono en lugar del lineal actual.
- Debería crearse un Plan de Tráfico local, que regule sobre todo las calles más estrechas con sus situaciones de aparcamiento y sentidos del tráfico, que realice una jerarquización viaria, planteando una reforma paulatina de los viales (asfalto y acerado) y sus redes de abastecimiento (muy anticuadas en algunos casos), y se cree un sistema de Rondas y Avenidas (vías rápidas), que incorpore una Circunvalación externa que permita reducir el paso por el centro del municipio.
- Se aconseja la elaboración de un Catálogo de edificios y espacios de singulares características, así como el diseño de estrategias para rehabilitar e incentivar las visitas turísticas a los mismos.
Entre ellos, deberían incluirse las únicas dos grandes instalaciones industriales bodegueras y alcoholeras que quedan en Tomelloso desde finales del siglo XIX, ya que actualmente solo es visitable una de ellas.
En el futuro con los datos necesarios sería oportuno calcular el grado de envejecimiento y empobrecimiento de los diferentes Barrios, para detectar que futuro espera a cada sector. Igualmente cabría descubrir aquellas zonas más ricas o valoradas (como bienes inmuebles) y cuales las más pobres, para corregirse desequilibrios y favorecer las inversiones en las áreas más necesitadas, en lugar de la improvisación institucional que existe actualmente.
Por último, les presentamos uno de los Mapas más importantes de nuestro trabajo que muestra, como si de una mancha de aceite se tratase, el crecimiento del tejido urbano de Tomelloso a lo largo de la historia. Lo que podemos ver es el Casco urbano en cuatro momentos históricos diferentes: 1881, 1956, 1987 y 2012, de esta forma cualquier vecino podrá ver a grosso modo como ha ido creciendo el municipio y como se han ido consolidando los diferentes Barrios, calles e infraestructuras municipales. Se incluye además en el Casco, la ubicación aproximada de aquellas Bodegas, Alcoholeras y Destilerías que fueron asimiladas por el avance residencial y que se fueron extendiendo en diversos momentos históricos. Las tomamos en cuenta tanto por el papel fundamental que han jugado en el crecimiento económico y demográfico (pilares de cualquier crecimiento urbano), como por su función a la hora de dejar solares libres en el Casco que después fueron urbanizados o edificados. Las antiguas instalaciones agroindustriales han jugado un papel esencial en el urbanismo de Tomelloso, permitiendo la consolidación del centro frenando el efecto especulativo en la periferia, pero a coste de perder unos grandes monumentos de la historia socio-económica local. De estas instalaciones solo nos ha sido legado, en el mejor de los casos, sus chimeneas o alguna edificación residual, su ubicación es pues interesante también desde el punto de vista turístico para su visita.
(Click en el mapa para ampliarlo)
En la cartografía superior pueden ver los nombres y ubicaciones aproximadas de estas Bodegas, incluso aparece alguna bodega o destilería cuyo nombre desconocemos. Cabe señalar, que hemos utilizado como fuente el actual inventario de chimeneas de Joaquín Patón e informaciones provenientes de amigos, compañeros y familiares. Por ello, les rogamos y les agradeceríamos que si conocen alguna instalación más de este tipo o ven que alguna pudiera estar mal ubicada nos lo hagan saber por medio de un comentario a este artículo. Juntos podemos enriquecer este Mapa y construir una base 100% detallada y fiable.
En la última entrega de nuestras conclusiones sobre la Evolución urbanística de Tomelloso, les mostraremos cartografía relevante para una mejor comprensión del Casco urbano de Tomelloso y de nuestro propio término municipal y contexto territorial. Esperemos sea de su agrado y manténganse al tanto de las novedades en www.urbanismotomelloso.blogspot.com.es
