Artículo remitido por José Ángel López Navarro.
Las conclusiones que se muestran a continuación, son una síntesis del Trabajo Fin de Máster realizado para la Universidad de Granada y aprobado satisfactoriamente en el mes de septiembre del año pasado. En esta primera parte hablaremos de stock de suelo, crecimiento y evolución del tejido, en una segunda parte que publicaremos más adelante hablaremos de vivienda y evolución inmobiliaria. Muchas de las cuestiones que aquí se exponen ayudarán a los lectores a entender el actual estado y aspecto de la ciudad de Tomelloso y el porqué del caos circulatorio y otros problemas endémicos del urbanismo local. En el Blog http://urbanismotomelloso.blogspot.com.es/ podrán seguir estás publicaciones, y en el futuro otros de los capítulos que iremos liberando del citado trabajo así como su cartografía para conocimiento general.
Aquí el comienzo de la síntesis de nuestro proyecto:
Transversal a todas las conclusiones parciales que veremos a continuación, cabe señalar que en la política local se ha enquistado el urbanismo como tema tabú, generador de fuertes conflictos. Tras la polémica con el intento de renovación del PGOU a principios de los años ’90 existe cierta desafección por renovar el Planeamiento y nulo interés por afrontar de manera directa la cuestión urbanística, esto, junto con cierta desatención social del tema. Esta realidad ha generado que no exista un planeamiento ni normativa actualizados, con lo cual la ciudad carece de instrumento rector y de un modelo de ciudad acordes a su nuevo contexto. No hay dirección técnica ni liderazgo político, con las consecuencias que conlleva.
Respecto a los resultados obtenidos sobre el proceso de evolución urbanístico, la principal conclusión es que ha existido un importante proceso de reconversión del centro a costa del patrimonio histórico-artístico (intensificando la construcción y densificando la población), esta sustitución por nueva vivienda ha frenado en cierta medida los consumos extensivos de la periferia residencial, no así los industriales, pero no ha logrado frenar el avance de la burbuja inmobiliaria con un espectacular crecimiento de la vivienda. Destacamos cuatro hitos en nuestro análisis:
1. Reconversión de suelo: Las industrias alcoholeras consolidadas a finales del siglo XIX han marcado la evolución reciente de las cuestiones urbanísticas de la ciudad. En un primer momento, entre 1881 y 1956, las instalaciones mantenían una finalidad productiva, siendo esta actividad agroindustrial y la exportación de sus productos el leit motiv del dinamismo socioeconómico local. A partir de 1956 las industrias, que han ido quedando asimiladas por el avance urbano residencial, necesitaron más espacios y mejor accesibilidad.
Por ello se inicia un proceso centrífugo donde la práctica totalidad de las bodegas y alcoholeras identificadas, terminan por abandonar sus antiguas instalaciones y marcharse progresivamente a los nuevos espacios industriales, desapareciendo así la convivencia de espacios mixtos en el casco urbano. Los solares que se irán generando hasta 1987 derivados de este proceso de deslocalización, comenzaran a convertirse en activos estratégicos desde el punto de vista inmobiliario por su posición próxima al centro y tendrán una fuerte repercusión en el modelo urbano de los años ‘90 y 2000. Estas superficies, que antes tenían un gran valor desde el punto de vista de la producción industrial y que eran herencia del proceso industrializador ligado al cultivo de la vid, se reconvierten en promociones de viviendas de nuevas tipologías edificatorias tales como los adosados y las viviendas colectivas, densificando el centro-oeste local.
2. Morfología urbana: Hasta 1987 el casco urbano se había mantenido como una típica ciudad mediterránea compacta, donde el tejido urbano poseía una gran contigüidad, con multiplicidad de usos (convivencia de industria y residencias), un crecimiento controlado y donde el aumento de vivienda y suelo estaba considerablemente relacionado con la evolución demográfica. A partir de los años ’90 y con el PGOU de 1984 en vigor la ciudad crece ordenadamente y se terminan por consolidar las periferias conocidas como “Ensanches” y el suelo industrial en torno a la N-310. Pero entrados en los años 2000, con el PGOU cada vez más desactualizado y con la planificación urbana limitada a planes parciales y sectoriales, coincidiendo con un ciclo económico favorable que crea una coyuntura de desarrollo inmobiliario (especialización económica del núcleo en la construcción), la realidad municipal cambia y se desvincula completamente la relación demografía-vivienda, disparándose está última. Así comienzan a urbanizarse los primeros suelos de carácter extensivo, sobre todo industriales y algunos residenciales en la periferia sur y este del casco, y además se produce un hecho que no se había dado con anterioridad en la historia urbanística de Tomelloso y es que aparece el primer suelo urbanizado desconectado del casco urbano: el P.I. Los Portales.
3. Crecimientos extensivos: Pese a los crecimientos intensivos del centro, colmatando solares vacíos o sustituyendo las antiguas viviendas por otras de nueva tipología con el coste patrimonial asociado, no se ha frenado cierto auge extensivo en las periferias, aunque si bien es cierto de no haberse producido este fenómeno en el centro local el crecimiento periférico hubiera sido mayor. El caso más flagrante, es la identificación de viviendas recreativas irregulares con grandes consumos de suelo, diseminadas en el denominado “Paraje de la Alavesa” en término municipal de Argamasilla de Alba, pero cuyos propietarios son en su mayoría de la localidad de Tomelloso. Se trata de un ejemplo de un extraño efecto frontera en tiempos recientes, donde la población local ha buscado un lugar próximo y bien conectado por carretera, donde las autoridades han sido más permisivas gracias a unas normativas y reglamentos más laxos.
De localizarse en término municipal de Tomelloso, el aumento de suelo extensivo residencial hubiera sido mucho mayor de lo recogido.
4. Colapsos: Existen problemas derivados de la gran planicie del terreno, que aunque favorable edafológicamente hace que los suministros de agua, los colectores residuales y otras canalizaciones posean escasa corriente, lo que genera atascos y malos olores.
No ha ayudado que un planeamiento anticuado no disponga las características y tipologías adecuadas para las infraestructuras de abastecimiento y saneamientos
Intentaremos sintetizar, resultado de todos estos elementos, el estado urbanístico actual:
En 2012, existía suelo urbano por valor de algo más de nueve millones de metros cuadrados (tras digitalizar el Casco sobre fotografía aérea). Del mismo, un millón es suelo de Reserva esperando a ser urbanizado sin fines productivos (barbecho social); casi 300.000 metros cuadrados son suelo urbanizado (residencial y mixto) con todas las dotaciones y suministros pero sin edificar (no consolidado), 900.000 metros cuadrados corresponden a solares (con fin residencial) diseminados por todo el Casco Urbano consolidado (listos para edificar), y 1.500.000 metros cuadrados se encuentran como solares o espacios vacíos preparados para albergar instalaciones industriales.
| Figura 1. Síntesis proceso evolutivo local. |
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Fuente: Elaboración propia. 2013.
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El stock de suelo existente ciñéndonos a Catastro, es de poco más del 30% del total de la superficie urbana, mientras que si tenemos en cuenta nuestro análisis con fotointerpretación, el porcentaje puede llegar a superar el 45%, hablamos en cualquier caso, del entorno de cuatro millones de metros cuadrados no consolidados. Con los datos del Catastro, es especialmente sangrante la situación de suelo vacante en cuanto a usos industriales, que casi roza el 40% sobre el total industrial; en el caso del suelo residencial hablamos solo de un 23% (1.200.000 m2) correspondiente a suelo sin edificar sobre el total de suelo residencial. Los viales también han vivido un fuerte incremento, con datos del Cartociudad, los viales urbanos en este mismo año ascendían a una extensión de 295,7 km lineales.
La existencia de estas grandes cantidades de suelo urbano excedentario, se deben en gran medida al boom inmobiliario de la última década, justo cuando se rompe la correlación entre proyección demográfica y vivienda. Durante los años 2000, se dispara la construcción y se multiplican el suelo y los bienes inmuebles de una de una manera que no se había generado a lo largo de la historia local. Tanto es así que entre 1987 y 2009, el suelo urbano de Tomelloso (sobre todo el industrial) sufrió más cambios y creció tanto como desde la fundación de la localidad hasta el año 1956, y eso pese a un proceso de colmatación/sustitución en el centro que no ha frenado cierto efecto expansivo de la periferia.
En el término municipal (fuera de lo que respecta el casco urbano) los cambios han sido importantes, se ha perdido una reseñable cantidad de suelo agrario en favor de las autovías de nueva construcción y los espacios industriales diseminados que han surgido aprovechando estas vías. Ha habido cambios importantes en el norte del término, asociados con la extracción de áridos para abastecer al sector de la construcción, que han generado una importante pérdida de suelos productivos, el empobrecimiento edafológico de 200 Ha. y un paisaje que difícilmente será recuperable en el futuro con la permisividad de las administraciones implicadas.
En lo que respecta a las tipologías edificatorias y arquitectónicas, en general, ha tendido a perderse la vivienda tradicional a favor de las nuevas edificaciones y los procesos de sustitución han sido generalizados en el centro, en la periferia la totalidad de las viviendas responde a criterios que no son los tradicionales. La parte negativa del crecimiento intensivo en el casco, es que este proceso ha sido acosta de ir eliminando elementos patrimoniales, que pasan desde la vivienda privada, las instalaciones industriales de alto valor histórico-artístico a incluso algunos edificios religiosos, como la antigua Ermita. Además, los procesos de reforma o reconversión no han mejorado los suministros, infraestructuras ni viales del Centro, con lo cual la densificación vivida junto con un Plan de Ordenación desfasado, han tendido a provocar colapsos de todo tipo.
